◇　不動産投資って実際どうなの？　◇ | 2024-07-16更新 | 武蔵野市・三鷹市・杉並区の不動産 ｜ ピタットハウス武蔵境店・阿佐ヶ谷店

◇　不動産投資って実際どうなの？　◇2024-07-16

ご無沙汰しております。売買営業部の金子です。

今回は“少しだけ”真面目に、不動産について書いてみます。

『不動産投資って実際どうなの？』

「投資」というと何を思い浮かべますか？

「株（現物、信用）」「為替（FX）」「仮想通貨」「投資信託（NISAなど）」が多いでしょうか。

それ以外にも「純金」「国債」「社債」なども投資対象として一般的です。
 

それぞれに特徴がありますが、

すごくざっくりと分けると、上記の内で債券以外は、

「購入後に利益を確定する売りを行う」ことで利益が出ます。＝キャピタルゲイン

債権（国債や社債）は、年間に〇％の利息を受け取ることが利益となります。＝インカムゲイン

不動産投資は、このキャピタルゲインとインカムゲインを両方狙っていけるという優れた商品性が魅力の1つです！

また、上記の内、レバレッジ（自己資金の数倍を保証金として扱える制度）を利かせて取引をすることができるのは、「株信用取引」や「為替（FX）」などが挙げられます。

自己資金以上の投資を行うため、それに伴い、リスクも高くなりますが、うまくいけばリターンも大きくなります。

不動産投資は、自己資金とは別に金融機関の融資を組むため、このレバレッジを利かせている形となり、ハイリターンを狙っていけます！

また、為替や株式と違い、不動産は収入が安定していることと、一括返済を求められることが基本的にはないため、リスクは最小限に抑えたままでレバレッジを利かせることができるという稀有な投資となります。

上記を纏めると、

・毎月の家賃収入が入ってくる（インカムゲインを得られる）

・将来、売却した際に、値上がりしていれば、差額が儲かる（キャピタルゲインを得られる）

・自己資金の何倍もの物件を購入できる（レバレッジをきかせられる）

というのが、不動産投資の特徴です。

私の個人的な意見となりますが、上記3点を備えた「不動産投資」の商品性は他の投資と比較しても、非常に優れており、絶対にやった方が良いと考えております。

一方で、良いことばかりではなく、不動産投資にもネックがございます。

最大のネック、それは「参入障壁の高さ」です。

しっかりとした物件を購入しようとすると、1億円程度のアパートやマンションが1つの目安になります。

こちらを買うためには、自己資金として2,500～3,000万円程は準備した方が良く、またそれ以外にもご年齢やご家族構成、ご勤務先、ご年収などの属性の部分も影響してきます。

通常の株式などは、1万円でも始められますから、この参入障壁の高さが一番のネックだと考えております。

参考までに、例として簡単なシミュレーションを記載しておきます。

【1億円、表面利回り6％の物件を購入（融資条件：借入額8,000万円、金利2％、期間30年間）】

・購入時諸経費（投資金額）・・・2,000万円＋諸経費600万円＝2,600万円

・月額家賃収入（満室）・・・500,000円

・毎月返済額・・・295,695円

・毎月ランニングコスト・・・40,000円

→毎月の受取額・・・164,305円

年間投資利回り・・・164,305円×12ヵ月÷26,000,000円＝7.58％

→レバレッジを利かせている分、手取りで計算しても、表面利回りよりも高くなりました。

→元金返済分（収入）を除いて、この利回りとなります。

【10年後に9,000万円（10％下落）で売却した場合】

・10年間のCF合計・・・164,305円×12ヵ月×10年間＝19,716,600円

・10年後の融資残債・・・58,451,348円

・売却時諸経費・・・350万円

→売却時受取額・・・90,000,000-58,451,348-3,500,000＝28,048,652円

10年間の合計・・・19,716,600円＋28,048,652円-26,000,000円（初期投資）＝21,765,252円

投資成績としては、10年間で2,600万円を元手に21,765,252円増えていますので＋83.71％となります。

また、実際には、10年で10％も下落する可能性は低く、場合によってはあがることもありますので、より成績は良くなることが多いです。

なお、毎年の所得税、売却時の譲渡所得税は考慮していませんので、ご留意ください。

いかがでしたでしょうか？

常に満室ではないかもしれませんし、税金もかかりますので、あくまでも簡易的なシミュレーションですが、「衣・食・住」という生活に欠かせない分野で安定していることを踏まえると、いかに不動産投資が魅力的であるかを感じて頂けるのではないでしょうか？

弊社では、融資先の提携を多数行っており、各個人の方々にピッタリのご提案をする準備がございます。

ご興味を持っていただけましたら、まずは一度ご相談にお越しくださいませ。

ご連絡をお待ちしております。

金子

ページ作成日　2024-07-16